É comum que algumas pessoas ao efetuarem a compra de um imóvel, não observem ou não saibam, que é necessário esse imóvel possuir averbação de escritura pública. Excetuando-se alguns casos.
Nos casos em que não há escritura pública e o possuidor tem a posse mansa, pacífica e ininterrupta, por determinado lapso temporal e sem oposição, é cabível a Usucapião como forma de adquirir legalmente a propriedade. O que seria a Usucapião e como pode ser requerida? A usucapião nada mais é que uma forma de aquisição da propriedade e significa “adquirir pelo uso”. Nesse sentido, decorrido determinado lapso temporal com posse mansa, pacífica, sem oposição e ininterrupta, poderá o possuidor requerer a propriedade para si, desde que, essa posse seja com o “animus domini” que traduzido do latim é o mesmo que ter a intenção de dono.
Algumas situações exigem o justo título (prova de compra do bem), ao passo que outras não, como veremos adiante. Os bens públicos não se sujeitam a usucapião, nesse sentido, jamais poderia ser usucapida uma praça pública, por exemplo, é o que preceitua os arts. 183,§3 da CF; 191 § único da CF; 102 do CC/02 e Sum. 340 STF.
A nossa legislação prevê quatro modalidades de usucapião, quais sejam: a) Ordinária; b) extraordinária; c) especial urbana e d) especial rural.
A usucapião ordinária para ser requerida deverá ser provada pelo possuidor que este a adquiriu de boa fé, e, deverá este possuir justo título (prova de compra do bem). Além disso, cumulativamente, deverá demonstrar a posse de maneira mansa, pacífica e ininterrupta(continuamente). Não poderá ter havido oposição do proprietário, e o prazo do possuidor deverá ser igual ou superior a dez anos. Esse prazo poderá ser minimizado de dez para cinco anos quando comprovadamente, o possuidor houver adquirido o imóvel onerosamente, com registro posteriormente cancelado, e, também quando o possuidor houver realizado no imóvel investimentos de interesse econômico e social.
A usucapião extraordinária ocorrerá independente de comprovação da compra, ou seja, ainda que o imóvel tenha sido invadido poderá ser usucapido. Isso ocorre pelo fato do não cumprimento da função social da propriedade privada, que está elencado na nossa Constituição Federal. Nesses casos, é necessário demonstrar cumulativamente que a posse exista com o animo de dono, de maneira pacífica, ininterrupta e sem oposição, e por prazo igual ou superior a quinze anos. Isso é muito comum em terrenos ou imóveis que são adquiridos em contratos de compra e venda verbal, nessa hipótese o juiz poderá declarar a usucapião por sentença, a qual servirá de título para registro do imóvel no cartório. Muitas pessoas acreditam ser proprietários de imóveis apenas com o contrato de compra e venda, quando em verdade são apenas possuidores. A propriedade, legalmente, somente ocorrerá com a averbação do registro público de compra e venda do imóvel.
A usucapião especial urbana deverá ter os mesmos requisitos das anteriores (posse mansa, pacífica e ininterrupta sem oposição), a diferença é que não será necessário o justo título e só poderá ser concedida em imóveis que a sua área territorial não ultrapasse 250 metros quadrados, devendo ser observado também o fato do requerente não poder possuir outro imóvel urbano ou rural em sua titularidade. O prazo mínimo de posse nesses casos é igual ou superior a 5 anos.
A lei 12.424/2011 trouxe uma inovação nas espécies de usucapião, a partir de então, foi reconhecida a possibilidade de usucapião por abandono de lar. Dessa forma, o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, poderá perder a propriedade para o que ficou na posse integral durante 2 anos, desde que o imóvel não ultrapasse 250 metros quadrados e o possuidor não tenha outro imóvel.
Há ainda, a usucapião especial rural, que exige os mesmos requisitos das outras, exceto o justo título que não é necessário. Para ser requerida, o possuidor não poderá ter outra propriedade e a área rural não poderá ultrapassar 50 hectares, sendo fundamental a posse mansa, pacífica e ininterrupta por no mínimo 5 anos ou mais.
Por fim, vale ressaltar que a usucapião também se aplica aos bens móveis (carros, motocicletas, aparelhos eletrônicos, etc.). Em geral de poucas pessoas saberem disso. Para ser requerida a usucapião de bem móvel, como exemplo um automóvel, deverá ser demonstrada a posse mansa, pacífica e ininterrupta do bem móvel, com animo de dono, durante prazo igual ou superior há 3 anos.
Esse assunto é muito amplo, foi exposto apenas um breve resumo sobre o conteúdo.
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